El derecho de vuelo y su edificación

Derecho de vuelo

Josep Sarrión i Roig, Perito de Seguros y Comisario de Averías, es profesor del Centro de Estudios de la Asociación de Peritos de Seguros y Comisarios de Averías (CEAPS) y autor de diferentes manuales y libros técnicos sobre pericia aseguradora. En este documento aborda el denominado Derecho de Vuelo, en el que se explica el concepto, se aborda qué implica para una comunidad y para el seguro que ofrece cobertura a esta.

EL DERECHO DE VUELO Y SU EDIFICACIÓN

El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.

Concretamente cuando se concede para elevar nuevas plantas se denomina sobre edificación, y cuando se otorga para construir bajo el solar se denomina subedificación.

Hemos de tener en cuenta que el derecho de vuelo es un derecho de carácter siempre urbano que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie.

“En el derecho de vuelo, la nueva planta construida se integra en un régimen de propiedad horizontal, de modo que el dueño de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse un elemento común”

En el derecho de vuelo, por el contrario, la nueva planta construida se integra en un régimen de propiedad horizontal, de modo que el dueño de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse éste un elemento común. Viene regulado en el Art. 16.2 del reglamento hipotecario, que tras la reforma de 4 de septiembre de 1998 dispone que:

El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3 del artículo 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar:

1. las cuotasque hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.
2. Determinación concreta del número máximo de plantas a construir. (DEROGADO por la STS 31 enero 2001 por ser competencia del Ord. urbanístico)
3. El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá
   exceder de diez años. (DEROGADO STS 4 febrero 2000 por ser competencia de la ley)
4. Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción.

Ceder por parte de una Comunidad el derecho de vuelo a un tercero puede conllevar a ésta una serie de ventajas:

Establecer que los gastos de mantenimiento y de adaptación a los requerimientos de la inspección técnica de edificios ITE sean a cargo del beneficiario de esa ampliación del inmueble.

Hay muchos edificios que disponen de edificabilidad remanente. Edificios en el centro de las ciudades que permiten construir áticos o algunas plantas de acuerdo con las normativas vigentes. Por ejemplo: la propiedad puede asumir el mantenimiento y la actualización de la finca gracias a la inversión que realiza la promotora, mientras que ésta obtiene un emplazamiento para el desarrollo de viviendas en ático.

“Si una comunidad cede el derecho de vuelo, debería comunicarlo a la aseguradora antes de iniciarse las obras porque puede considerarse una agravación de riesgo no comunicada, al menos durante las citadas obras”

Gracias a la venta o alquiler del derecho de vuelo, el propietario (o comunidad de propietarios) recibirá una contraprestación económica que permitirá realizar mejoras en los elementos comunes del edificio como, por ejemplo, la instalación de ascensor, la rehabilitación externa del edificio o la adecuación de las terrazas y balcones. Todo esto supondrá una revalorización de todas y cada una de las viviendas del edificio.

1. A) Derechos y Obligaciones del Concedente
   1. Derecho a percibir la contraprestaciónsi el derecho de vuelo se constituyó a título oneroso.
   2. Obligación de permitir el ejercicio del derecho de vuelo, y para ello ha de tolerar que el titular se apoye en su edificio.
2. B) Derechos y Obligaciones del Titular del Derecho de Vuelo
   1. Derecho a ejercitar su derecho de vueloconstruyendo la nueva planta.
   2. Derecho a disponer de su derecho de vuelo, es decir, realizar económicamente su derecho enajenándolo (por ejemplo, usufructo), o gravándolo (hipoteca).
   3. Obligación de pagar la contraprestación pactada.
   4. Obligación de respetar la seguridad del edificioque soporte de su derecho de vuelo.
   5. Obligación de satisfacer los gastos de construccióny asumir la responsabilidad de ésta.

DERECHO DE VUELO, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y SEGURO

Volvamos al Seguro y las consecuencias para la comunidad de propietarios.
Puntos que se deben tener en cuenta:

• Si una comunidad cede el derecho de vuelo, debería comunicarlo a la aseguradora antes de iniciarse las obras porque puede considerarse una agravación de riesgo no comunicada, al menos durante las citadas obras.
• Una vez terminada la ampliación, deberá adecuarse el seguro comunitario a la nueva superficie, si se quiere seguir manteniendo el mismo como seguro del edificio en su totalidad.
• Si el beneficiario del vuelo asegura por su parte la o las viviendas incorporadas, igualmente deberá notificarse a la aseguradora ese cambio del edificio (con respecto a su origen) con su antigüedad diferenciada porque hay partes incorporadas al derecho de vuelo, que se considerarán comunitarias como: fachadas, cubiertas, desagües y otras instalaciones inherentes.

¿Y si la aseguradora no es informada de todo esto?

Es indudable que hay un cambio importante en el riesgo no notificado. Sin perjuicio del posible infraseguro por el aumento de superficie, si el siniestro tuviese que ver con esta ampliación por cualquier causa podría ser rechazado por ausencia de información (Art.º 11-12-13 Ley 50/80).
En una ampliación de vuelo, el proyectista es muy riguroso en el estudio de la cimentación o las alternativas si ésta no fuese suficiente. En todo caso, no es descartable que en un futuro aparezcan fisuras o grietas. Es indudable que la nueva aseguradora (por un cambio de póliza) conozca esta circunstancia y no solo la superficie para estimar la prima.

“¿Y si la aseguradora no es informada? Sin perjuicio del posible infraseguro por el aumento de superficie, si el siniestro tuviese que ver con la ampliación por cualquier causa podría ser rechazado por ausencia de información”

En cuanto a los daños acaecidos en la zona antigua por un siniestro cubierto por la póliza la reparación debe sujetarse a la aplicación del RITE y/o CTE actualizados en 2021 y 2019, respectivamente.

¿Cómo valora el perito la preexistencia?

En estos casos tenemos dos construcciones distintas, incluso con calidades diferentes. Lo más adecuado es cuantificar por separado el edificio originario y, por otro, la construcción más reciente (siempre y cuando el seguro sea comunitario) haciendo constar en el informe el total de la prexistencia pero de manera desglosada, entre otras razones porque las vidas útiles son diferentes y hay pólizas que aseguran a Valor en Nuevo hasta un porcentaje y se podría dar el supuesto de un siniestro que afecte a ambas construcciones y una haya superado el citado % se tase a Valor Real y la otra zona más moderna esté por debajo de ese porcentaje y se valore a Valor en Nuevo.

¿Contradice los Art.º Art 396 y /o 334 del Código Civil?

No.

¿Es elemento común o privativo?

Partimos de un acuerdo entre el nuevo propietario y el resto de comuneros (si no, no sería factible). Por tanto, sería elemento común la ampliación de desagües, instalaciones de gas, eléctricas y otras instalaciones (no interiores de la vivienda) así como la fachada y estructura. Con independencia de su aseguramiento, en base a su notificación a la aseguradora de la Comunidad, que por otra parte puede no acceder a esa ampliación en el contrato de seguros. El resto de construcción sería privativa.

¿Hay concurrencia de seguros? ¿Cómo sería?

Partimos de que la aseguradora ha ampliado la póliza. En las partes comunes concurrirían todas las pólizas individuales (incluida la incorporada) con la de la Comunidad.
En daños del inmueble privativo, habría concurrencia entre la póliza de la Comunidad y la privativa.

UN CASO REAL

Veamos un caso real en cuanto a su preexistencia.

En el edificio que se muestra se ha ejercido por los copropietarios el derecho de Vuelo. Nos encontramos con tres situaciones:

1. Una fachada protegida
2. Una construcción de vuelo de hace diez años
3. Resto de edificio antigüedad superior a cien años

¿Cómo efectuamos la preexistencia?

Tendremos en cuenta tres parámetros:

• Tasar el coste de reconstrucción de la fachada protegida.
• Valorar la nueva edificación.
• Cuantificar la parte del edificio originario, sin fachada.

El total sería la preexistencia a tener en cuenta para su aseguramiento.